El 15 de junio de 2022 se publicó en el BOE la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Dentro de su articulado, se modifican los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal -LPH-, recogiendo parte de la propuesta de reforma presentada por el Consejo General.
Sin duda, la modificación que más interés ha suscitado es la relativa a la posibilidad de poder privar a un propietario que no se encuentre al corriente de pago del uso de aquellas instalaciones comunes que sean de carácter meramente recreativo, como pueden ser la piscina, el gimnasio, la pista de pádel o pista polideportiva.
A menudo se ha planteado en las comunidades de propietarios qué medidas pueden adoptarse cuando un propietario incumple, de forma sistemática, con sus obligaciones, fundamentalmente la de contribuir al pago de los gastos.
La Ley de Propiedad Horizontal únicamente regula, como consecuencia directa del incumplimiento del propietario de su obligación de pago, la privación del derecho a poder votar el día de la junta, así como a impugnar judicialmente los acuerdos adoptados -Arts. 15.2 y 18 LPH-.
Pero, ¿qué ocurre cuando el propietario muestra una absoluta indiferencia ante la privación del ejercicio de estos derechos? ¿Cómo presionar al propietario para que se vea en la tesitura de cambiar de actitud y evitar, con ello, perjuicios a la comunidad? A este respecto, es importante diferenciar si se tratan de servicios que afecten o no a la habitabilidad de la vivienda. No es lo mismo limitar al moroso el uso de la piscina o el gimnasio que del ascensor.
Sobre esta cuestión, el 23 de octubre de 2012 la Dirección General de los Registros y del Notariado -DGRN-, dictó una resolución que suscitó mucho interés al entender que las comunidades de propietarios podrían aprobar normas estatutarias que prohibiesen, al moroso, acceder a la piscina o a la pista de pádel al no tratarse de elementos necesarios para la vivienda y tratarse de una medida de carácter temporal.
Se ha mantenido el consenso a la hora de negar la posibilidad de cortar servicios esenciales para la habitabilidad de las viviendas, como son el caso del agua o calefacción, pudiendo constituir, en su caso, un delito leve de coacciones
Pese a ello, la doctrina mayoritaria seguía manteniendo el criterio de la falta de potestad de la Comunidad de Propietarios para privar del uso de servicios, toda vez que para ello tiene a su alcance la vía judicial para reclamar el pago de las cuotas -Art. 21 LPH y 249.1.8 Ley de Enjuiciamiento Civil-, sin poder acudir a una vía únicamente reservada a la Administración Pública.
Por el contrario, se ha mantenido el consenso a la hora de negar la posibilidad de cortar servicios esenciales para la habitabilidad de las viviendas, como son el caso del agua o calefacción, pudiendo constituir, en su caso, un delito leve de coacciones contemplado en el Art. 172.3 del Código Penal.
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La modificación del Art. 21 da respuesta a estas preguntas y legitima ahora a las comunidades de propietarios para aprobar este tipo de normas como medida de presión para que los propietarios morosos paguen la cantidad que adeudan si quieren disfrutar de las instalaciones comunes.
Señala el nuevo Art. 21 lo siguiente:
“La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.
En cuanto a la imposición de intereses moratorios, en virtud del Artículo 1255 del Código Civil, la Comunidad de Propietarios puede acordar la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas
INTERESES MORATORIOS
No puede negarse que la modificación de este artículo supone un avance y un freno para los morosos pero, nuevamente y como viene siendo habitual en las últimas reformas de la LPH, la ambigua redacción hace que surjan las siguientes preguntas:
- ¿Qué criterios deben ser tenidos en cuenta para que puedan ser calificadas estas medidas como abusivas o desproporcionadas?
- ¿Deben ser aprobadas, necesariamente, mediante una cláusula estatutaria o cuando indica ”podrán”, debemos entender que existe la posibilidad de que puedan aprobarse mediante normas de régimen interior?
- ¿Es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad?
- ¿Qué medidas puede aprobar la Comunidad de Propietarios para que se cumplan estas limitaciones?
Aunque, si bien es cierto que la limitación en el ejercicio de los derechos por parte del propietario, dada su trascendencia, debe ser regulada mediante normas de carácter estatutario y, por lo tanto, debería ser aprobada por unanimidad, no lo es menos que, si se busca con este tipo de normas disuadir al moroso, hubiera sido aconsejable que pudieran ser aprobadas como normas de régimen interior por mayoría simple, siendo ejecutivas desde el mismo día de la junta. Con ello, evitaríamos tener que esperar el plazo de los 30 días del Art. 17.8 de la LPH para conocer si, efectivamente, se ha alcanzado o no la tan ansiada unanimidad.
La inscripción de los acuerdos en el Registro de la Propiedad no tiene un carácter constitutivo, sino meramente declarativo, cuyo efecto fundamental es que sean oponibles a terceros adquirentes de buena fe
Además, de esta forma las normas aprobadas al efecto serán vinculantes para todos los propietarios, incluidos los futuros adquirentes, pese a que no se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad, ahorrando a la Comunidad de Propietarios trámites y gastos innecesarios.
En cuanto a la imposición de intereses moratorios, en virtud del Artículo 1255 del Código Civil, la Comunidad de Propietarios puede acordar la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas -SAP Alicante de 4 de octubre de 2006-. En mi opinión, este acuerdo debe ser considerado como un acto de mera administración, pudiendo ser aprobado por mayoría simple sin necesidad de recurrir a la aprobación de la correspondiente cláusula estatutaria.
No debemos olvidar que la inscripción de los acuerdos en el Registro de la Propiedad no tiene un carácter constitutivo, sino meramente declarativo, cuyo efecto fundamental es que sean oponibles a terceros adquirentes de buena fe.
