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Certificado de eficiencia energética

Certificado de eficiencia energética

El certificado energético para un inmueble es una herramienta que permite medir la eficiencia energética de dicho inmueble o realizar una estimación de la eficiencia de una casa que está siendo construida o reformada.

Cada paí­s que implementa estas calificaciones desarrolla una normativa nacional especí­fica para cada una de las partes del proceso de calificación hasta la obtención del certificado energético definitivo del inmueble.

 

El sábado 13 de abril de 2013 se publicó en el Boletí­n Oficial del Estado el procedimiento relativo al certificado de eficiencia energética, el cual entrará en vigor el 1 de junio de 2013, incluyendo las posibles sanciones que se aplicarí­an en el supuesto de que los propietarios incumpliesen la nueva normativa.

 

¿A quién va dirigido el Certificado?

La normativa acerca de la certificación de eficiencia energética será exigible a todos los contratos de compraventa o de arrendamiento a partir del 1 de junio de 2013, afectando de forma directa a los propietarios que quieran alquilar o vender su vivienda.

Se incluyen en esta normativa las viviendas, las oficinas y los locales comerciales, existiendo también algunos casos de exención.

 

Además, el certificado de eficiencia energética pasa a ser una caracterí­stica más del inmueble, constituyendo una información básica que el vendedor debe ofrecer antes de formalizar el alquiler o venta del inmueble.

 

Según recoge el Artí­culo 12.2:

 

«Se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio.»

 

Información adicional

El certificado de eficiencia energética del inmueble tiene una validez de diez años. En caso de venta del inmueble, el vendedor tendrá que entregar al comprador en la notarí­a el certificado original y, si se trata de un alquiler, una copia al realizar la firma del contrato.

 

Se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio.

 

El propietario del inmueble debe contratar a un técnico habilitado que debe realizar una visita de toma de datos al inmueble.

 

La normativa establece dos tipos de inspecciones. Una para comprobar si el inmueble posee o no el certificado energético y otra para detectar y denunciar en su caso posibles falsedades en el certificado. En el caso de observarse deficiencias, el propietario del inmueble es el responsable de hacer frente a las multas o sanciones económicas, las cuales pueden llegar hasta un importe de 15.025 euros.

 

En el barómetro del certificado energético, aparecen distintos niveles representados por letras. Cada letra refleja el nivel de eficiencia alcanzado, siendo la letra «A» la que corresponde a la vivienda más eficaz y la letra «G» la atribuida a la vivienda más ineficaz.

 

El precio del certificado energético se estima en unos 250 euros según la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), aunque es posible que su coste final se determine en función de las zonas geográficas o comunidades autónomas de que se trate o incluso pueda ser ofertado por cada técnico en función del tiempo invertido, metros de la vivienda u otro tipo de factores.

Ya llegó el verano, y los pisos turísticos

Empiezan los quebraderos de cabeza

Ya llegó el verano, y los pisos turísticos, pero ¿Es legal que mi vecino haya alquilado su piso para uso turístico? ¿Puede hacer algo mi comunidad al respecto? Esta pregunta se la hacen muchos propietarios de viviendas, sobre todo del centro de la ciudad, que ven como, llegado el verano, aparecen de repente caras nuevas en el edificio. Ruidos, fiestas nocturnas, molestias para el resto de propietarios que soportan los inconvenientes de este tipo de alquileres, cada vez más comunes.

 

Algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han anunciado modificaciones en su Decreto que regula las viviendas urbanísticas, de 2014. En este caso concreto, se prevé la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir en sus estatutos las viviendas de uso turístico.

Pero, ¿De qué herramientas disponen las comunidades de propietarios para regular o impedir esta actividad?. Los tribunales han dictado sentencias, en favor y en contra, dependiendo de las circunstancias. Es posible que la Junta de Propietarios establezca una prohibición de dicha posibilidad, que la autorice, o bien que no se diga nada al respecto.

 

Los procedimientos utilizados por las Comunidades de propietarios han sido por lo general, la acción de cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos. El artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal señala expresamente que «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

 

La acción prevista para la actividad prohibida o molesta es la llamada acción de cesación, estando legitimado el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta debidamente convocada, a interponer demanda a tal efecto, a través de juicio ordinario. Con la demanda se presentará requerimiento fehaciente al infractor y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, pudiendo el juez acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. Eso sí, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

 

Sigue señalando la ley que si la sentencia es estimatoria, también procede la indemnización de daños y perjuicios y privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Cuando la actividad se ha iniciado antes de que se prohíba en los Estatutos

Una sentencia dictada el pasado 19 de mayo de 2016 por la Sala de lo Civil del TSJ de Cataluña, entendió que era la lícita la actividad de uso de vivienda con fines turísticos y rechazó la demanda de cesación interpuesta por la Comunidad. Considera que la actividad per se y en abstracto no supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante la activación del mecanismo de establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes.

 

Casos en que la acción de cesación ha prosperado

En distinto sentido falló la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 9 de octubre de 2015, donde prospera la acción de cesación de actividad de hospedaje. La resolución judicial realiza aquí un repaso a la normativa y doctrina jurisprudencial aplicable, que exige como requisitos de la acción ejercitada, que se dé la actividad con cierta continuidad o permanencia, que sea molesta para las personas que habiten en el inmueble y que dicha molestia sea notoria y ostensible. En este caso, constaban acreditadas las molestias e incomodidades que la pensión regentada por la demandada producía a los demás moradores del inmueble, tras las obras ejecutadas en ella, siendo contraria tanto a la ley como a los estatutos, al establecerse en ellos la prohibición de realizar en cada uno de los pisos o elementos privativos a excepción de los locales, actividad alguna que venga relacionada con, entre otras, la pensión o cualquier otro que se relacione con negocio económico de pernocta para terceros a título gratuito o remunerado. Se declaró la obligación de la propietaria de cesar en la actividad molesta en las condiciones en que se venía desarrollando, al no constar asentimiento de la comunidad de propietarios demandada, que interpuso la demanda cuando tomó conciencia de la problemática.

 

Por su parte, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 6 de noviembre de 2014, declaró molestas y contrarias a los estatutos las actividades de arrendamiento como apartamentos turísticos de varias viviendas del edificio destinado a uso residencial privado. La sentencia señaló la ilegalidad de la actividad por ser contraria al título constitutivo, al suponer un cambio sustancial de destino y ocasionar molestias y trastornos para los restantes vecinos, que no tienen obligación de soportar por relaciones de vecindad. Legitimación pasiva de la propietaria de las viviendas por estar obligada al adecuado uso de las mismas y de las instalaciones. Es de destacar que se condenó a la indemnización de daños morales de 5.000 euros por cada demandante, teniendo en cuenta que la situación se prolongó durante más de un año y que las demandadas habían hecho caso omiso a los requerimientos efectuados en Junta de Propietarios.

 

El Tribunal Supremo también ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el asunto; así en una dictada el 27 de noviembre de 2008, estimó también la acción de cesación, que, en atención a la descripción que se hacía del inmueble en el título constitutivo, debía considerarse prohibida. Se trataba de la explotación de 18 viviendas para actividad hotelera en un edificio destinado mayoritariamente a uso residencial privado. La sentencia señala que aunque la jurisprudencia ha admitido que puede conjugarse el uso que resulta de la propia configuración de la vivienda «sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias», lo ocurrido en el caso es un cambio sustancial y prohibido en sí mismo del destino de las viviendas, que comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no está preparado la finca.

 

La AP de Valencia, el 20 de noviembre de 2013, dictó sentencia en la que declaró que se estaban realizando en el edificio actividades de alquiler de apartamentos por días con fines turísticos, que vulneraba lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tratarse de una actividad prohibida por los Estatutos del inmueble. En esta resolución la Sala declara que si bien los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble y las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, debía considerarse que desde un primer momento la regulación estatutaria del edificio resultaba suficientemente explícita respecto del destino de los departamentos: vivienda o despachos profesionales, pero no que las viviendas se utilizaran para la explotación como apartamentos turísticos alquilados por días. Y cuando resulta lógico, por los consustanciales inconvenientes que puede suponer para el normal desarrollo de la vida comunitaria el continuo trasiego de personas con empleo de elementos comunes, como son ascensores, piscina, entrega de llaves de las casas y mandos de garaje, etc…, con el arriendo turístico por días, concebido para sus moradores permanentes y no para los ocasionales.

 

Impugnación de las normas comunitarias o de los acuerdos de la Junta de propietarios

La Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 24 de octubre de 2008 , desestimó la pretensión de varios vecinos dirigida contra la comunidad para anular la norma comunitaria contenida en las escrituras de declaración de obra nueva de los edificios implicados, que autorizaban la explotación de determinadas viviendas de la comunidad como apartamentos turísticos, con el consiguiente uso de las zonas comunes para tales fines. La Sala consideró que la explotación como apartamentos turísticos de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda, no es por sí misma una actividad molesta ni contraria a derecho. La cláusula discutida podía incardinarse dentro de las facultades del promotor el otorgamiento de título constitutivo de las comunidades, por haber sido autorizado de forma expresa por los compradores de las viviendas en los contratos de compraventa, y no tener carácter abusivo si se tiene en cuenta que éstos tenían conocimiento de la actividad mercantil de las sociedades demandadas.

 

En cuanto al acuerdo en junta de prohibir esta actividad en las viviendas toda actividad de uso residencial turístico, mencionamos la AP Barcelona que en sentencia de 1 de marzo de 2010 , consideró que no era admisible que una entidad o departamento de un edificio dividido en propiedad horizontal destinado en el título constitutivo a vivienda pueda destinarse a apartamento turístico o explotación hotelera sin la aprobación de la comunidad. Se hace mención a las molestias e incomodidades a los vecinos causadas por la explotación hotelera del apartamento de los actores.

Vecinos Morosos en las comunidades de propietarios

Vecinos Morosos en las comunidades de propietarios

En las comunidades de vecinos, todo propietario de un inmueble tiene una obligación en forma de cuota comunitaria, esta cuota se utiliza para favorecer el sustento y el buen mantenimiento de la comunidad. Muchos vecinos y presidentes se preguntan: ¿Qué puedo hacer si un vecino no paga la cuota comunitaria? ¿Qué derechos y obligaciones tiene? ¿Qué medidas legales puedo tomar? A continuación intentaremos resolver muchas de las preguntas más frecuentes de los integrantes de las comunidades de propietarios.

Según el “Estudio Global sobre la Morosidad” elaborado por CGCAFE (ver fuente), aproximadamente el 50% de la deuda comunitaria está comprendida por vecinos que por su situación económica no pueden hacer frente a los pagos comunitarios, por la contra, el otro 50% de la deuda la forman propietarios que no quieren pagar: vecinos que no pagan la cuota SI pudiendo hacer frente al pago (25%) y entidades financieras y sociedades inmobiliarias que son propietarias de los inmuebles y no se hacen cargo de sus deudas con la comunidad (25%).

Preguntas frecuentes sobre vecinos morosos

¿Quién debe pagar cuotas comunitarias?

Todo propietario debe contribuir con el pago de la cuota estipulada en los estatutos. Este pago debe corresponder a la cantidad necesaria para dar frente a los pagos de suministros y servicios contratados, así como para contribuir al fondo de reserva de la comunidad.

La normativa viene recogida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

De la misma manera, todos los propietarios deben de participar en los pagos de derramas y gastos extraordinarios que la comunidad de propietarios pueda generar.

¿Qué es un vecino moroso? ¿Cuándo se considera que el vecino es moroso?

Un vecino moroso es aquel propietario que no está al día con sus pagos comunitarios, ya sean ordinarios o extraordinarios. Los pagos aprobados por la Junta de Propietarios serán obligatorios para todos los vecinos propietarios de una vivienda o inmueble. Tras un mes de impago por parte de un propietario, se considera que el vecino tiene deudas con la comunidad, por lo que son exigibles a término legal.

¿A quién se puede reclamar la deuda?

Al titular de la vivienda, para deudas que se hayan originado en el año en curso o en el anterior.

Al titular de la vivienda en el momento de que se origine la deuda. En los casos en que la deuda fuese originada años anteriores por otro propietario.

 

¿Cómo notificar al propietario la deuda?

En primer lugar, es conveniente hacer una notificación personal de la deuda, para tener constancia expresa de que el vecino está al corriente del estado de sus pagos.

En segundo lugar, se le deberá entregar una notificación de deuda en su domicilio. Es conveniente que  el requerimiento de pago se haga mediante un sistema de verificación de la recepción, como es por ejemplo el Burofax. De esta manera, quedará constancia de que el vecino moroso ha sido correctamente notificado, con información de fecha  y hora.

Si el vecino no atiende a la deuda, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio,  y serán las entidades públicas las que notifiquen al deudor de sus responsabilidades  y obliguen al pago.

*No es conveniente anunciar las deudas de los vecinos en un lugar público de la comunidad, puesto que se podrían tener problemas en cuanto a privacidad.

¿Puede un vecino moroso asistir y votar en las Juntas?

El moroso podrá asistir a la Junta General de Propietarios, pero en ningún caso podrá votar para tomar decisiones de la comunidad.

¿Es moroso un vecino que no paga porque no está de acuerdo con un pago?

Si alguien no está de acuerdo con un determinado gasto, deberá debatirlo y exponerlo en Junta General de Propietarios. En el caso de que se haya realizado una votación, cualquier vecino está en su derecho de pedir al presidente que lo incluya en el Orden del Día de una Junta Extraordinaria para que la Junta lo debata. En el caso de que haya aprobación o confirmación de la aprobación de un pago, deberá hacer frente a este pago como el resto de vecinos.

Si a pesar de eso, esa persona sigue descontenta, deberá intentar impugnar el acuerdo judicialmente,  pero el gasto ya será exigible en los términos de la aprobación (*cabe recordar que un vecino moroso no podrá impugnar acuerdos de la junta ante un juez).

¿Debe un inquilino hacer frente a los gastos de comunidad?

No, nunca.

El propietario es el único responsable de los gastos comunitarios. El inquilino no debe pagar las cuotas comunitarias, da igual lo pactando en el contrato de alquiler.

Cómo actuar frente a un vecino moroso

Vía amistosa con un vecino moroso

 

El primer paso siempre debería ser tratar de hablar con el propietario moroso,  personalmente o reunidos en Junta de Propietarios, ponerle al día de sus obligaciones con la comunidad así como notificarle oficialmente de la cantidad adeudada por sus impagos.

* No es igual no hacer frente a los pagos sin justificación, que probar la falta de recursos, por lo que hay que estudiar adecuadamente cada situación. Si fuera conveniente, y siempre que sea aprobado por la Junta de Propietarios, se podrá establecer un plan de pagos a la medida del deudor, con tal de resolver el conflicto amistosamente y obtener el importe adeudado.

En el caso de que la situación se mantuviese, lo recomendable sería enviarle una carta recordando las deudas que tiene con la comunidad, detallando las cuotas y los importes y fechas exactos de sus impagos.

Después de la carta informativa, sería conveniente realizar un escrito dirigido al vecino deudor para exigir expresamente su obligación de pago.

Enviar una carta certificada o Burofax para acreditar la comunicación de la deuda, con registro de fecha y constancia de recepción del vecino.

Todas las notificaciones y escritos dirigidos y con relación al deudor, deberán ser recogidas con fin de poder ser utilizadas como prueba y dejar constancia de las reclamaciones que se han hecho (útiles en el caso de llegar a un procedimiento judicial).

 

Vía Judicial frente a un moroso

 

En los casos en que la vía amistosa no tiene éxito, la comunidad de propietarios está en su derecho de emprender acciones judiciales contra el vecino moroso.

La Junta de Propietarios se reunirá en Junta Extraordinaria para establecer los debidos acuerdos para emprender acciones Judiciales. Una vez acordado en la Junta, los representantes de la comunidad dispondrán de un plazo de 3 meses para iniciar el proceso judicial (según la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Español).

El Proceso Monitorio: Es un procedimiento regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y debe presentarse una petición inicial ante el Juzgado de Primera instancia.

Cómo debe proceder la Junta de Propietarios frente a un vecino moroso:

La Junta de Propietarios deberá acordar la reclamación vía judicial de las cuotas debidas

El Presidente o el Administrador deberán de ser autorizados para presentar la reclamación al juzgado.

Aprobar el importe a reclamar, la cantidad de la deuda comunitaria que se debe más otros gastos de gestión que la Junta considere oportunos.

Autorizar a Presidente o Administrador para la contratación de los servicios de un abogado.

Notificar a todos los propietarios del acuerdo de la Junta.

Presentar en el Juzgado la reclamación.

En último lugar, el Juez dictará sentencia y en ella constará si el moroso debe o no pagar la cantidad adeudada. En caso afirmativo, el juez requerirá al vecino moroso que pague a la comunidad el importe de sus cuotas más los gastos oportunos de la tramitación, y éste dispondrá de 20 días para hacer frente a sus pagos. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, éste deberá de hacer frente a sus pagos o el juez ordenará la ejecución de los bienes del deudor con fin de saldar la deuda, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada.